隨著房地產調控加劇及房地產利潤空間收窄，房地產商開始從聚焦后端轉向關注前端，土地開發(fā)領域愈來愈受到市場的關注與青睞。

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相對于常規(guī)的房地產開發(fā)而言，土地開發(fā)到底怎么玩？

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01 基本定義

按照百度的定義及一般的理解，土地開發(fā)就是城市建成區(qū)和規(guī)劃建設區(qū)域由非建設用地變成建設用地或增加建設用地使用效能，包括新建開發(fā)與低效地再開發(fā)。

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也就是說，土地開發(fā)包含了新增開發(fā)與存量開發(fā)兩類。

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我們常見的以下項目均涉及土地開發(fā)問題：

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02 有形與無形工程的不斷遞進

就像人們通常把房地產開發(fā)誤解等同于建筑工程，往往也會把土地開發(fā)誤解等同為筑路工程。

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實際上，土地開發(fā)遠比我們想象的筑路工程要復雜得多。

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土地開發(fā)除了包含看得見的征地拆遷安置及筑路等有形工程，更包含了繁瑣的規(guī)劃修編等技術工作與漫長的審批手續(xù)等法務工作所構成的無形工程。

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甚至于，無形工程要比有形工程重要得多。

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03 產業(yè)內容與土地載體的不斷遷就

土地開發(fā)也不只是花錢做工程，更需要不斷引入產業(yè)內容，才能使土地具有價值。

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在實際操作中，往往還需要提前做功課進行產業(yè)調研、產業(yè)研究及產業(yè)定位。

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根據初步成果進行產業(yè)招商，獲得市場反饋后再不斷調整產業(yè)定位；根據優(yōu)化的產業(yè)定位再不斷調整空間規(guī)劃和布局。

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所以說，土地開發(fā)是產業(yè)內容與土地載體不斷磨合、不斷遷就、不斷完善提升的過程。

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只有實現了土地與產業(yè)的耦合，才能實現土地價值的大化，才能成全土地開發(fā)的意義。

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否則，就是糟蹋，而不是開發(fā)。

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04 改變土地用途與性質的艱難過程

土地資源既具有自然屬性，也具有社會屬性

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自然屬性體現在土地的用途，比如農用地、建設用地。

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社會屬性體現出土地的權利與權力關系，由土地的所有權決定。

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05 需要回答的五個問題

如何定位？新形勢下的土地開發(fā)商的角色。

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如何拿地？以小的成本獲取看似沒價值的土地且成為有潛質的資源。

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如何開發(fā)？與上游政府的關系，政企關系的維護。

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如何運營？新區(qū)如何炒熱、如何賣地，土地增值及分享、與下游入駐企業(yè)的關系。

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如何退出？短、中、長線結合。

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來源：今日頭條

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